BGH, Urteil vom 23. April 2008 – XII ZR 62/06

Unzulässigkeit der Verwendung von AGB im Gewerbemietrecht, die die Minderung für solche Fälle ausschließen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat! Der Vermieter hat für Mängel der Mietsache unabhängig dafür einzustehen, ob er dessen Auftreten verschuldet hat.  Am 23.04.2008 hatte der BGH über Vertragsklauseln im Mietrecht insbesondere die Verwendung bestimmter Formulierungen in AGB zu entscheiden. Vorliegend hatten die Parteien in einem Gewerbemietvertrag in AGB vereinbart, dass eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die gewerbliche Nutzung der Räume durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, beeinträchtigt wird. Auch wenn grundsätzlich die Möglichkeit besteht etwaige Mietminderungen bei Geschäftsraummieten, auch formularmäßig, einzuschränken so ist diese Vereinbarung laut BGH zweideutig. Mithin kann nach dem Inhalt objektiv nicht eindeutig bestimmt werden, ob lediglich das Recht zur Minderung durch sofortigen Abzug oder aber auch das Recht, überzahlte Miete aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückzufordern, ausgeschlossen werden soll. Beide Interpretationen lässt diese Klausel zu. Sofern aber die Klausel der allgemeinen Geschäftsbedingungen mehrdeutig ist, gehen die Zweifel nach § 305 c Abs.2 BGB zulasten des Verwenders. In derartigen Konstellationen wird zur Beurteilung, ob die Vertragsklausel gegen die AGB-Bestimmungen verstößt, also von der kundenfeindlichsten Auslegungsvariante ausgegangen. Dies bedeutet: Der Vermieter hat einen endgültigen Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangel jeglichen Rückzahlungsanspruch versagt, gewollt. Solch eine Vereinbarung – so weiter der BGH – benachteiligt indes die Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Mithin verletzt ein vollständiger Ausschluss durch formularvertragliche Regelungen den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts, bei welchem das Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung herrscht. Der Mieter müsste mithin die volle Miete entrichten, auch wenn eine gleichwertige Gegenleistung seitens des Vermieters nicht erbracht wird. Eine Zurückforderung der Miete könne er nach dieser Klausel nicht beanspruchen und bliebe gegebenenfalls über einen längeren Zeitraum endgültig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm der Vermieter den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch nur erheblich eingeschränkt gewähren kann. Fazit: Vorsicht ist folglich geboten bei mehrdeutigen AGB-Klauseln. Bevor entsprechende Klauseln vereinbart werden, sollte man sicher sein, dass diese auch zulässig sind.

RAin Häge
redigiert von RA Hahn