Grundstücksverkauf gegen Ratenzahlung: Wann die Stundung als Darlehen gilt -- und wann nicht

Die Entscheidung des Finanzgericht Schleswig-Holstein im Überblick

Das Finanzgericht (FG) Schleswig-Holstein hat in einem aktuellen Urteil (Urt. v. 17.9.2024 -- 4 K 34/24) entschieden, dass die Stundung einer Kaufpreisforderung bei der Veräußerung eines Grundstücks grundsätzlich als Darlehen eingestuft werden kann. Dies kann zu Einkünften aus Kapitalvermögen führen -- selbst ohne vertraglich vereinbarte Zinsen. Im konkreten Fall jedoch lag wegen der besonderen Gestaltung im Familienkreis eine Schenkung vor. Für Unternehmen und Privatverkäufer ist diese Unterscheidung von erheblicher steuerlicher Bedeutung.

Verkauft ein privater Eigentümer ein Grundstück gegen Ratenzahlung, ohne dass Zinsen vereinbart werden, handelt es sich nach ständiger Bundesfinanzhof (BFH)-Rechtsprechung steuerlich trotzdem um ein Darlehen. Die erhaltenen Raten sind dann aufzuteilen in Tilgung und fiktive Zinsen (§ 12 Abs. 3 BewG), die zu Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) führen können.

Im konkreten Fall handelte es sich jedoch um eine familieninterne Ratenzahlungsvereinbarung, bei der der Zinsvorteil ausdrücklich verschenkt wurde. Das Finanzgericht (FG) stellte klar: Bei einer solchen freigebigen Zuwendung (§ 7 Abs. 1 ErbStG) tritt die Ertragsbesteuerung zurück -- es liegt also keine steuerpflichtige Kapitaleinnahme, sondern eine schenkungsteuerpflichtige Übertragung vor.

Analyse: Auswirkungen auf Unternehmen und Privatverkäufer

1. Ratenzahlungsvereinbarungen sorgfältig gestalten: Insbesondere bei Verkäufen an Dritte drohen Einkünfte aus Kapitalvermögen -- auch ohne explizite Zinsvereinbarung. Unternehmen und Privatverkäufer sollten vertragliche Gestaltungen deshalb genau prüfen.

2. Steuerliche Implikationen berücksichtigen: Wird eine Ratenzahlung innerhalb der Familie vereinbart, sollte eine klare Dokumentation erfolgen, wenn eine Schenkung des Zinsvorteils gewollt ist. Andernfalls können ungewollt steuerpflichtige Kapitaleinkünfte entstehen.

3. Risiko bei unklaren Verträgen: Fehlende oder missverständliche Vereinbarungen können zu hohen Steuerbelastungen führen -- entweder durch Einkommensteuer auf fiktive Zinsen oder durch Schenkungsteuer.

Empfehlungen für die Praxis

• Verträge präzise formulieren: Klare Aussagen zur Verzinsung und zur Absicht einer eventuellen Schenkung sind essenziell.
• Steuerliche Folgen simulieren: Vor Vertragsabschluss sollten sowohl Einkommensteuer- als auch Schenkungsteuerfolgen geprüft werden.
• Spezialberatung einholen: Besonders bei Immobilienübertragungen im Familienkreis empfiehlt sich eine rechtssichere Gestaltung.

Zusammenfassung: Das FG Schleswig-Holstein zeigt: Eine Ratenzahlungsvereinbarung beim Grundstücksverkauf kann steuerlich als Darlehen behandelt werden, mit Einkünften aus Kapitalvermögen -- es sei denn, der Zinsvorteil wird im Familienkreis eindeutig als Schenkung ausgestaltet.