Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Wann eine Korrektur zwingend erforderlich ist

Die Entscheidung des FG Düsseldorf im Überblick

Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf hat entschieden, dass eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude korrigiert werden muss, wenn der Bodenwert im Kaufvertrag den tatsächlichen Verkehrswert deutlich -- um rund 30 % -- unterschreitet (Urt. v. 12.3.2024 -- 13 K 1262/21 E). Für Unternehmen und Investoren, die Immobilien erwerben, hat dies wichtige Folgen für die steuerliche Abschreibung und die Investitionsrechnung.

Im Streitfall ging es um ein vermietetes Dreifamilienhaus im Privatvermögen, das als Renditeobjekt gehalten wurde. Das FG Düsseldorf stellte fest, dass die vertragliche Aufteilung des Kaufpreises nicht akzeptiert werden kann, da der Bodenwert zu niedrig angesetzt war. Maßgeblich war dabei eine Abweichung vom Verkehrswert um etwa 30 % -- nach Auffassung des Gerichts ein nicht mehr 'geringfügiger' Unterschied.

Zur Wertermittlung wandte das FG das Ertragswertverfahren an. Zwar orientierte es sich grundsätzlich an einem eingeholten Gutachten, machte jedoch im Rahmen seiner Schätzungsbefugnis Anpassungen: etwa die Nichtberücksichtigung eines Abschlags wegen angeblich schlechterer Wohnlage und eine moderate Anpassung an abweichende bauliche Nutzungen.

Analyse: Auswirkungen auf Unternehmen

1. Steuerliche AfA gefährdet: Eine fehlerhafte Aufteilung kann dazu führen, dass der Gebäudewert -- und damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) -- vom Finanzamt korrigiert wird. Dies reduziert die steuerlich wirksamen Aufwendungen und kann die Rentabilität eines Immobilieninvestments erheblich verschlechtern.

2. Verträge unterliegen gerichtlicher Kontrolle: Selbst einvernehmliche Aufteilungen zwischen Käufer und Verkäufer haben keinen Bestand, wenn sie nicht realitätsgerecht sind. Unternehmen sollten deshalb bei Vertragsabschluss auf eine sachgerechte Aufteilung achten, die marktüblichen Bewertungsmethoden standhält.

3. Bedeutung von Gutachten und Bewertungsmethoden: Eigene Sachverständigengutachten gewinnen an Bedeutung, doch müssen sie plausibel und nachvollziehbar sein. Gerichte behalten sich ausdrücklich Korrekturen im Rahmen ihrer Schätzungsbefugnis vor.

Empfehlungen für die Praxis

• Vorab-Verkehrswertgutachten einholen: Vor Vertragsabschluss eine unabhängige Verkehrswertermittlung beauftragen.
• Aufteilungsvereinbarungen sorgfältig prüfen: Die Aufteilung sollte marktgerecht und dokumentiert nachvollziehbar erfolgen.
• Planungssicherheit herstellen: Bei größeren Investitionen frühzeitig steuerlichen Rat einholen, um spätere Korrekturen durch die Finanzverwaltung zu vermeiden.

Zusammenfassung: Das FG Düsseldorf zeigt klar: Eine willkürliche oder stark abweichende Kaufpreisaufteilung wird von der Finanzverwaltung nicht akzeptiert. Unternehmen müssen Aufteilungen auf fundierte Verkehrswerte stützen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.